Les prix réels et la situation de votre marché

Méthode

L’Observatoire de l’Immobilier®, créé en 2005, analyse en temps réel les prix effectifs des ventes d’appartements, de maisons et de terrains, ainsi que des locations intervenues entre particuliers via l’intermédiation des agences immobilières agréées

Sont exclus de cette étude les biens neufs proposés par les promoteurs, les terrains non constructibles ainsi que les locaux professionnels.

Des informations précises qui décryptent chaque transaction et explicitent le montant final :

Pour chaque vente analysée, l’Observatoire de l’Immobilier® indique le prix initial de mise en vente, le prix de vente final ainsi que le délai de commercialisation nécessaire.
Le prix indiqué est le prix net vendeur : il ne comprend ni la commission d’agence ni les frais de mutation. Ce prix correspond à la somme d’argent effectivement perçue par le propriétaire cédant à l’issue de la transaction – hors taxation spécifique (plus-value, taxe communale/nationale sur certains terrains). Ce prix comprend l’ensemble des éléments constitutifs du bien cédé, ce qui inclut, le cas échéant, les éléments de cuisine, d’équipement domotiques ou de sécurité annexes à la propriété.
L’unité prise en compte est le M², loi Carrez pour les appartements, habitable pour les maisons individuelles, constructible pour les terrains.
Le délai de commercialisation indique le nombre de semaines écoulées entre la signature du mandat de vente initial confié à l’agence immobilière et la signature du compromis de vente.

Une approche basée sur la valeur propre de chaque micro-secteur géographique :

La valeur d’un bien immobilier, c’est avant toute chose son emplacement. Dans le cadre de ce principe fondamental, nous segmentons la localisation de chaque bien par micro-secteurs géographiques, chacun étant porteur d’une valeur de marché spécifique. Ces micro-secteurs ont été défini par des groupes de travail constitués d’experts de chaque marché local et sont actualisés plusieurs fois par an.
Nous validons régulièrement auprès de l’ensemble des agences agréées la pertinence de ces micro-secteurs afin qu’ils reflètent fidèlement et en permanence l’évolution urbanistique qui marque les territoires, qu’elle soit créatrice ou destructrice de valeur.

Une analyse segmentée qui prend en compte les prestations des biens vendus :

Afin d'obtenir une analyse optimale de la valeur réelle de chaque bien, nos analyses différencient trois segments de gammes distincts en fonction des prestations offertes: Entrée de gamme, gamme médiane et haut de gamme répondent à des critères précis et exhaustifs qui neutralisent toute subjectivité dans la qualification des biens vendus. Ces éléments constitutifs de gamme prennent bien entendu en compte les caractéristiques intrinsèques des biens mais également leur environnement immédiat. Cette analyse des prestations est réalisée par l’agent immobilier agréé qui est à l’origine de la transaction, puis validée par nos services sur la base du descriptif et des visuels du bien vendu. Seule cette segmentation permet de réaliser une analyse de valeur par comparaison de biens effectivement similaires, notamment sur les marchés ultramarins où l’urbanisation est extrêmement hétérogène.

Une analyse des prix actualisée en temps réel :

Les marchés immobiliers évoluent en permanence en fonction de l’équilibre Offre/Demande de biens. Les territoires insulaires ultramarins qui ne disposent pas, comme la métropole, de multiples marchés de report faisant office d’amortisseurs, connaissent des évolutions très rapides qui doivent absolument être prises en compte, sauf à délivrer des informations obsolètes. Notre base de données est alimentée en temps réel – simultanément à la signature des compromis de vente ou des baux de location – et permet de disposer, en exclusivité, d’informations fidèles aux dernières évolutions des marchés et à leur réalité à l’instant T.

Des professionnels formés à l’exploitation optimale de nos outils et contrôlés dans leur usage :

L’ensemble des collaborateurs des agences agréées bénéficie chaque semestre d’une formation à nos outils d’analyse. Ces séminaires, dispensés directement par l’Observatoire de l’Immobilier®, entrent dans le cadre du cursus légal de formation que doit suivre obligatoirement tout professionnel de l’Immobilier et leur assurent une maitrise optimale de l’ensemble de nos outils d’analyse.

Pourquoi faire appel à une agence immobilière agréée par l’Observatoire de l’Immobilier® ?

7 propriétaires sur 10 sont toujours dans l’optimisme erroné…

Près de 70 % des ventes font l’objet d’une négociation du prix à la baisse, et ce depuis des années. Ce niveau très élevé, qui ne faiblit pas même en période de forte demande de biens, est le symptôme d’un marché perçu trop favorablement par les propriétaires vendeurs et qui amplifie leur tendance naturelle à la surestimation de valeur. Pour autant, le marché réel est incontournable : fruit de la rencontre entre les souhaits des propriétaires et le pouvoir et le vouloir d’achat des acquéreurs, la réalité du marché conduit les propriétaires à devoir réviser leurs prétentions financières à la baisse dans 7 ventes sur 10. Ce qui paraîtrait incongru pour le profane, notamment dans le cas de marchés où l’offre paraît notoirement inférieure à la demande (villa à Saint-Gilles les bains (Réunion) ou au Gosier (Guadeloupe), s’explique aisément par cet effet pervers de la perception subjective du marché par les propriétaires…

Cette statistique illustre parfaitement la forte dichotomie entre le marché apparent (prix relevés dans les annonces publiées) sur lequel se basent trop souvent les propriétaires pour déterminer leur prix de mise en vente selon un processus de comparaison, et le marché réel (prix réel de vente après négociation), incontournable in fine mais hors de portée des connaissances du vulgum pecus.

Cette erreur d’appréciation de valeur de la part des propriétaires est d’autant plus dommageable que l’attractivité d’un bien immobilier sur le marché s’érode avec le temps…

L’Observatoire de l’Immobilier®, via son réseau exclusif d’agences immobilières agréées, vous apporte une connaissance parfaite de ce marché réel. Ces informations inédites, segmentées par type de bien, par quartier et gamme de prestations, vous seront délivrées par ces professionnels dans le cadre d’un dossier d’analyse de valeur vénale (ou locative) qui pourra être complétée par une analyse de positionnement. Ces prestations exclusives vous permettront, en partenariat avec une agence agréée, de réaliser votre projet de vente ou de location dans les meilleures conditions.

Consultez une agence agréée

Quelques mots sur la base de données publiques mise en place par le gouvernement.

Début 2019 une base de données géo-localisées, nommée DVF, a été mise en ligne par le gouvernement, mettant à la disposition du grand public les prix de vente des biens immobiliers. Cette data est utilisée par différents organismes publiques ou para-publiques et reprise par de multiples sites « spécialisés » en immobilier. Or, les informations contenues dans cette data posent problème :

Plus de la moitié des données de l’outil DVF sont fausses :

Cette base de données collecte les valeurs de cession enregistrées par l’administration – via les actes notariés – sur la base de l’assiette fiscale des droits de mutation. Or, cette assiette fiscale est, plus d’une fois sur deux, distincte de la valeur de cession proprement dite:

  • La quasi-totalité des agences immobilières et des notaires, pour la quasi-totalité de leurs transactions, font supporter leurs honoraires de négociation au propriétaire vendeur. Or, ces honoraires à la charge du vendeur sont considérés par l’administration fiscale comme une charge augmentative du prix et sont donc intégrés à la valeur de cession du bien. Sachant que 45 % environ des transactions sont réalisées à la Réunion par l’intermédiation d’un professionnel – agence ou notaire négociateur – il est clair qu’autant des données collectées par le service public sont fausses et majorent fictivement la valeur réelle des biens vendus.
  • L’importance des frais de mutation supportés par l’acquéreur incite celui-ci à optimiser l’assiette fiscale de son acquisition. Tout acheteur expérimenté ou simplement informé demandera au notaire de distinguer, dans l’acte de cession, les biens immobiliers stricto sensu des biens mobiliers accessoires à la vente et exonérés, en tant que tels, de toute fiscalité. Il en va ainsi de l’aménagement et de l’équipement des cuisines, des dressings, des piscines hors-sol ou de l’équipement des piscines intégrés (robot nettoyeur, dispositif d’alarme…), des installations domotiques et autres systèmes de protection des biens.
    Dans ce second cas, l’outil DVF collecte donc également des données erronées puisqu’elles ne prennent pas en compte, à tort, la valeur des biens mobiliers qui ont pourtant concourus à la valeur de cession du bien.

Ces deux anomalies dans la collecte des données amènent à considérer que la majorité des prix délivrés par le service public DVF sont faux.

Les données de la DVF sont obsolètes :

Les données mises à disposition par le service DVF sont mises à jour deux fois par an (fin Avril et fin Octobre) et concernent les ventes actées et enregistrées auprès des services de publicité foncière jusqu’à la fin du semestre précédent. Compte tenu des délais de signature des actes notariés, les informations les plus récentes délivrées par ce service public se réfèrent, dans le meilleur des cas – consultation de la DVF juste après la mise à jour semestrielle – aux compromis de vente signés dix mois avant pour les moins anciens. A titre de comparaison, notre data a enregistré près de 1.500 références de vente inédites dans le même temps, les plus récentes portant sur des compromis ayant été signés hier, voire aujourd’hui même…

Les données de la DVF sont incomplètes :

La valeur d’un bien immobilier tient à son emplacement – à titre principal – et à ses prestations. Or, l’outil DVF n’apporte aucune information satisfaisante permettant d’analyser les qualités d’un bien vendu au regard de ces deux facteurs. Si la géolocalisation proposée est intéressante, elle est clairement insuffisante. Dans le cas d’une vente d’appartement (environ 50 % du marché), aucune mention n’est faite de caractéristiques aussi importantes que l’étage, l’exposition, la vue, l’état, et les nuisances éventuelles de voisinage. Une simple étude de cas met en lumière les aberrations du système: Nous relevons plus de 50 % d’écart de valeur au M² pour deux T3 situés dans la même rue et le même immeuble à Roquefeuil (Réunion) : 2.983 euros/M² pour l’un, 4.762 euros/M² pour le second. A la Guadeloupe, nous relevons de même plus de 40 % dans le cas de T2 situés dans le même immeuble à Bas du Fort ! On peut s’imaginer que le logement le moins onéreux cumule les inconvénients (RDC ou 1 er étage avec vue sur parking, mal exposé, dépourvu de ventilation naturelle et en mauvais état) alors que le plus cher ne présente que des qualités (dernier étage, vue panoramique imprenable sur le littoral, exposition et ventilation parfaites, en excellent état) ou supposer benoîtement que les deux biens sont identiques mais que le micro-marché local a « explosé » pendant la période couverte par l’analyse, ou encore que le vendeur du premier bien était aussi fou que l’acquéreur du second... Nous entrons alors dans le domaine des pures extrapolations, bien éloigné de l’approche factuelle !
Ces données délivrées à l’état brut sans aucune qualification, vont provoquer un nombre important d’erreurs d’appréciation de la part d’utilisateurs non avertis : Le propriétaire vendeur retiendra la valeur la plus haute pour sa mise à prix quand l’acheteur prendra en compte la plus basse pour déterminer le montant de son offre: la transaction n’aboutira pas, faute à une source d’information inadéquate, les deux parties jurant être dans le vrai…

Au surplus, il est très difficile d’avoir une idée précise d’un bien, notamment d’une villa ou d’un terrain à bâtir, sans disposer de visuels permettant de neutraliser notre imaginaire, surtout dans le cas d’un urbanisme aussi hétérogène que celui de la Réunion ou de la Guadeloupe.
Une estimation de valeur par comparaison factuelle avec les biens similaires vendus - méthode la plus performante – ne peut être sérieusement développée en l’absence de toute photographie des biens vendus pris en référence.

Les données de la DVF ne sont pas explicites :

La raison d’être de l’outil DVF est de permettre un travail de comparaison entre un bien précis dont on va estimer la valeur en le comparant à des biens similaires effectivement vendus dans des conditions usuelles de marché (en respectant l’unité de lieu, de caractéristiques et de temps). Or, l’absence d’informations concernant les modalités de vente de chaque bien référencé par cette data ne permet ni de pondérer ni de valider la valeur finale indiquée : Comment prendre en compte sérieusement les valeurs de 185.000 euros et de 281.000 euros relevées pour ces deux appartements T3 de 62 et 59 M² vendus dans le même immeuble – exemple de Roquefeuil cité supra - sans pouvoir les évaluer à l’aune du délai de vente et des éventuelles concessions de chacun des vendeurs ? L’appartement le moins cher a peut-être été vendu en quelques jours suite à une estimation trop basse – volontaire ou non - du propriétaire, le plus cher à l’issue de plusieurs années de commercialisation et de plusieurs baisses de prix successives. Cela peut aussi être l’inverse… Dans l’un et l’autre cas, aucune de ces deux valeurs ne pourrait être retenue comme référence du marché réel, car issues de conditions de vente exceptionnelles, et seraient donc exclues de toute analyse sérieuse de valeur vénale par comparaison. En l’espèce, l’insuffisance de cette data publique ne permet pas d’exercer ce contrôle de validité des données.