L'Observatoire de l'Immobilier®

Lire notre dernier article: "La réforme de la taxation des plus-values au 1er Février 2012 et celle du PTZ début 2011 sont porteuses d'effets inflationnistes sur un marché déjà très onéreux... "

"A votre avis, ça vaut combien ?"

Cette question lancinante a déjà été ou sera prononcée par 100 % des Français, propriétaires de leur logement (pour 58 % d'entre eux), ou désireux de le devenir. Répondre à cette question, c'est parvenir à définir la valeur d'échange d'un patrimoine chèrement construit qui représente souvent l'épargne principale, sinon unique, d'une famille. Fruit d'années de labeur, ce patrimoine immobilier est également porteur d'un lien affectif très fort, puisqu'il a souvent été le lieu de vie de la famille. Apporter une réponse à cette simple question constitue donc un acte chargé de sens, par son aspect financier et psychologique.
Pourtant, malgré cet enjeu qualitatif et quantitatif (650.000 biens changent de propriétaire chaque année, plus d'un million sont proposés à la vente), la détermination de la juste valeur d'un bien immobilier n'est pas chose aisée...

En effet, en matière d'immobilier ancien, les simples prétentions financières exprimées sur le marché apparent prennent trop souvent force d'évidence pour les futurs vendeurs...

Le fonctionnement du marché immobilier ancien est trés particulier: le propriétaire vendeur va, pour fixer son prix de vente, s'intéresser à son marché local pour tenter d'analyser la valeur réelle du bien qu'il s'apprête à céder: amis, familles, collègues, petites annonces, vitrines de professionnels vont ainsi alimenter notre propriétaire vendeur en informations sur le marché qu'il souhaite aborder. Nous touchons là le coeur du problème: ces informations qui vont forger l'opinion du vendeur sur "le juste prix" de son bien ne sont qu'illusions, le marché visible n'étant qu'une accumulation de propositions de transactions émises par des vendeurs, mais ne constituent en aucun cas le marché réel, les transactions effectivement réalisées, notamment en période de stabilisation ou de récession des prix. Il est donc nécessaire, pour passer du marché apparent au marché réel, d'occulter les biens retirés du marché invendus car trop chers, et de réajuster les prix des transactions effectivement réalisées en fonction de la négociation qui intervient dans prés de 8 ventes sur 10... Bref, la principale source d'information des vendeurs est par nature inflationniste alors même que toute erreur dans la fixation du prix de mise en vente condamne celle-ci à l'échec...

Un bien immobilier se vend au prix du marché ou ne se vend pas, et le temps qui passe n'y change rien !

Ce principe simple mais fondamental est dû à la nature même de l'acte d'achat d'un bien immobilier: enjeu financier élevé et enjeu psychologique important font de cette décision un achat de réflexion dont la conclusion suit systématiquement le même processus; celui-ci se déroule en plusieurs étapes dont l'une d'elles, incontournable, amène tout candidat à l'acquisition à comparer entre eux les biens dont les caractèristiques correspondent à sa recherche. Seul le meilleur rapport qualité/prix sera retenu et relèguera les logements jugés trop chers dans le flot des innombrables petites annonces, et ce parfois pour de longues années.

L'information sur les prix réels de vente constitue un véritable régulateur du marché immobilier... et le seul moyen de parvenir à vendre dans de bonnes conditions !

Seule une information qualitative sur les ventes effectivement réalisées, c'est-à-dire prenant en compte la micro-localisation du bien vendu et ses qualités intrinsèques et environnementales (dans l'acception géographique du terme), peut apporter à ce marché la transparence qu'il mérite, et qui est attendu par l'ensemble des acteurs: vendeurs, acquéreurs, investisseurs, professionnels de l'immobilier ont tous intérêt à voir émerger un marché dont les prix ne relèvent plus de la fiction mais d'une analyse comparative qualifiée basée sur les transactions effectivement conclues pour le même type de bien offrant des prestations comparables, sur un même micro- secteur et, point important, régulièrement actualisée.

L'Agent immobilier est le seul intervenant capable de fournir cette information qualifiée...

Dans les faits, seul l'agent immobilier connait la réalité du marché immobilier local: acteur de la transaction, il connaît les prix de mise en vente mais surtout les prix de vente effectifs, aprés négociation éventuelle. Homme ou femme de terrain, il/elle est capable de segmenter les biens vendus pour définir une véritable grille de valeur en fonction des caractéristiques de chaque bien. Enfin, familier de son marché local, il/elle est à même de sectoriser les différentes zones géographiques en fonction de la valeur qu'elles véhiculent. C'est sur cette somme de compétences que nous nous appuyons pour apporter, en exclusivité, un éclairage impartial sur la réalité des marchés immobiliers.

Organisme indépendant, l'Observatoire de l'Immobilier® fédére les professionnels de l'immobilier autour de cette idée simple: apporter à leur client vendeur et acquéreur une information loyale, justifiée et actualisée sur la juste valeur d'un bien immobilier.

Ces agences immobilières partenaires de l'Observatoire partagent sur le fond une même conviction: quitter le costume du vendeur (sans pour autant renoncer à leurs qualités commerciales, qui sont fortes) pour endosser et assumer le rôle de Conseil auprès de chacun de leur client est une nécessité et un devoir professionnel. Au-delà des paroles toujours faciles à exprimer, ces professionnels ont décidé de passer à l'acte et de s'en donner les moyens en rejoignant notre organisme: les agences que nous avons retenues nous apportent, comme tout membre actif d'une association, leur ressource en terme de connaissance, de temps, et de finances. C'est, pour ces professionnels appartenant à un secteur souvent décrié car très hétérogène, la preuve tangible de leur volonté de changer en profondeur leur approche du métier de transactionnaire.

Réunies au sein de l'Observatoire de l'Immobilier®, les agences immobilières partenaires, détentrices exclusives de nos analyses des marchés immobiliers, mettent à votre disposition leur expertise en matière d'estimation de valeur. Fort de leur analyse, vous pourrez, en toute sérénité, vendre, acheter ou louer un bien immobilier sans vous tromper.

N'hésitez pas, contactez-les...

Cordialement,

Elena et Olivier PARIS

obsimmo1@aliceadsl.fr