L'Observatoire de l'Immobilier®

Madame, Monsieur, Chers Clients,

Le marché immobilier a subi dés 2006 une rupture de tendance propre aux marchés de libre échange: la tendance haussière qui frappait l'ensemble des marchés (géographiques et types de biens) depuis des années a été stoppé plus ou moins brutalement selon les spécificités locales. Le secteur de l'immobilier d'habitation a, dans les faits, été atteint par une maladie endogène, une hausse régulière et continue des prix de cession qui a rendu peu à peu difficile voire impossible l'accession à la propriété pour de nombreux ménages.

Des prix rapidement hors de portée des primo-accédants...

Nombre de marchés ont, au faît de leur ascension, présenté un ticket d'entrée "villa" à 220.000 euros, avec tout ce qu'implique, ou plutôt n'implique pas !, une entrée de gamme. Cette accession révée à la propriété se traduit alors, via un emprunt sur 20 ans à taux fixe de 4,5 % sur la base d'un apport de 15 % du prix, ce qui représente une belle épargne pour la majorité de primo-accédants, un remboursement mensuel de 1350 euros. Ce cahier des charges exclut de facto tout ménage dont les revenus nets mensuels sont inférieurs à 4.000 euros, ce qui prive le marché immobilier d'un vivier important d'acheteurs potentiels.

A trop s'approcher du soleil...

La sanction de cette progession inflationniste du marché a été claire: si le marché de renouvellement s'en est sorti quasi indemne (qui vend cher peut racheter cher), il en a été tout autrement pour le marché des primo-accédants, ces ménages qui n'ont pour seul patrimoine que leur épargne... Incapables de satisfaire les prétentions des vendeurs, ces acquéreurs restent plus longtemps sur le marché locatif et privent le marché de la vente d'une part importante de la demande. L'offre structurelle de biens restant forte (tous les événements positifs ou négatifs de la vie incitant à un changement de domicile des propriétaires...), cette baisse de la demande marque une rupture en ciseaux: dans les faits, le marché de renouvellement ne créant pas suffisamment de demandes pour répondre à l'offre de biens, nous sommes rapidement passés d'un marché de la demande (plus d'acquéreurs que de vendeurs, donc augmentation des prix) à un marché de l'offre (plus de vendeurs que d'acquéreurs, donc stabilisation puis baisse des prix). L'acquéreur d'un bien a donc redécouvert dès 2007 les bienfaits d'une certaine liberté de choix, sinon un véritable pouvoir sur les prix...

A l'été 2007, le législateur a mis un terme au mauvais traitement fiscal réservé aux propriétaires (emprunteurs) de résidence principale: revenant sur une disposition abandonnée en 1995, le gouvernement a de nouveau "offert" aux emprunteurs une déductibilité de leurs intérêts.

La crise de 2008 s'est abattue sur un marché déjà fragilisé par sa propre envolée...

Cette disposition généreuse n'a pas eu le temps de démontrer sa pertinence puisque la planète financière a été secoué par une première puis une seconde crise, en 2008 puis début 2010. Si la première secousse paraissait due à la sphère financière stricto sensu, avec effect dominos sur l'ensemble des secteurs économiques, il n'en est pas de même pour la crise actuelle dont l'une des causes énoncées serait l'endettement public, donc les dépenses de l'Etat. Or, celles-ci, sérieusement remises en cause à l'avenir, participent fortement à la vie des marchés immobiliers, neufs et anciens :salaires des fonctionnaires nationaux et territoriaux (près de 25 % de la population active), chantiers publics de l'Etat ou des collectivités territoriales, allocations logement, prêt à taux zéro, défiscalisation (Malraux, Girardin, Scellier...), les fonds publics remis en cause alimentent généreusement la demande de biens immobiliers, tant en location qu'à l'acquisition (construction ou revente).
Ces marchés sont donc voués, pour les mois à venir, à subir de sensibles fluctuations difficiles à cerner pour le grand public en raison de la très forte hétérogénéité des marchés immobiliers (ce qui est vrai à Marseille centre ne l'est plus à Aubagne) et du fonctionnement même de ces marchés, notamment de l'ancien.

En effet, sur le marché de l'immobilier ancien, les simples prétentions financières exprimées sur le marché apparent prennent trop souvent force d'évidence...

Le fonctionnement du marché immobilier ancien est trés particulier: le propriétaire vendeur va, pour fixer son prix de vente, s'intéresser à son marché local pour tenter d'analyser la valeur réelle du bien qu'il s'apprête à céder: amis, familles, collègues, petites annonces, vitrines de professionnels vont ainsi alimenter notre propriétaire vendeur en informations sur le marché qu'il souhaite aborder. Nous touchons là le coeur du problème: ces informations qui vont forger l'opinion du vendeur sur "le juste prix" de son bien ne sont qu'illusions, le marché visible n'étant qu'une accumulation de propositions de transactions émises par des vendeurs, mais elles ne constituent en aucun cas le marché réel, les transactions effectivement réalisées, notamment en période de stabilisation ou de récession des prix. Il est donc nécessaire, pour passer du marché apparent au marché réel, d'occulter les biens retirés du marché invendus car trop chers, et de réajuster les prix des transactions effectivement réalisées en fonction de la négociation qui intervient dans prés de 8 ventes sur 10... Bref, la principale source d'information des vendeurs est par nature inflationniste.

L'information sur les prix réels de vente constitue un véritable régulateur du marché immobilier.

Dans les faits, seul l'agent immobilier connait la réalité du marché immobilier local: acteur de la transaction, il connaît les prix de mise en vente mais surtout les prix de vente effectifs, aprés négociation éventuelle. Homme ou femme de terrain, il/elle est capable de segmenter les biens vendus pour définir une véritable grille de valeur en fonction des caractéristiques de chaque bien. Enfin, familier de son marché local, il/elle est à même de sectoriser les différentes zones géographiques en fonction de la valeur qu'elles véhiculent. C'est sur cette somme de compétences que s'appuie l'Observatoire de l'Immobilier® pour offrir à chaque client, vendeur, acquéreur, bailleur ou locataire, la vérité sur les prix réels du marché immobilier.

Les agences immobilières partenaires de l'Observatoire de l'Immobilier®, détentrices exclusives de nos études des prix, mettent à votre disposition leur expertise du marché. Fort de leur analyse, vous pourrez, en toute sérénité, vendre, acheter ou louer un bien immobilier sans vous tromper.

Cordialement,

Elena et Olivier PARIS

obsimmo1@aliceadsl.fr