Commentaire libre à propos de… l'émission "Capital"

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Commentaire libre à propos de…

l’émission « Capital »

« Capital », diffusée dernièrement sur M6 et portant le titre de « Immobilier en baisse… » a retenu notre attention. Si les propos tenus ont paru dans l’ensemble pertinents et de bonne tenue, les opinions émises par les deux invités méritent cependant quelques commentaires :

Le marché métropolitain est en crise et peut inciter les primo-accédants à repousser leur acquisition dans l’attente d’une baisse de prix, d’après nos invités qui évoquent alors les achats « d’urgence » (divorces, mutations, etc…) comme venant pondérer ce constat. Or, Si quelques événements à caractère d’urgence peuvent avoir une incidence directe sur les conditions de logement de la personne qui les subit, cela ne se traduit quasiment jamais en une acquisition « d’urgence » mais plus logiquement par une simple location…En effet, l’acte d’acquisition d’un bien immobilier appartient à la catégorie des achats dits de réflexion et suit un processus de maturation peu en rapport avec la notion d’urgence : les enjeux tant financiers que psychologiques induits par une telle opération rendent un acquéreur totalement imperméable à cette notion sensée lui faire acquérir un logement sous une pression extérieure: Il peut être certes urgent de se loger, ce qui ne signifie pas pour autant acheter…

En matière immobilière, seules les acquisitions dites de défiscalisation peuvent obéir à une contrainte d’urgence calendaire, la fin de l’année civile qui clôt définitivement les possibilités de réduction d’impôts liés aux revenus de cette période…

Les deux invités se sont ensuite accordés à prédire une baisse de 8 à 9 % par an pendant trois années et ce sur la moyenne des marchés de l’ancien. Nous nous inscrivons fermement en faux quant à ces allégations dont les fondements paraissent bien obscurs : le marché de l’ancien, marché de libre échange par excellence, obéit à de tels déterminismes qu’il est absolument illusoire de vouloir établir une prévision rationnelle, encore plus à terme de trois année: taux directeurs de crédit, stratégie des établissements bancaires, dispositions légales (PTZ…), taux de change, coût des matières premières en général et de l’énergie en particulier, taux de chômage sont des éléments primordiaux que nul ne peut honnêtement prévoir (souvenons-nous des 200 $ le baril prévu par les plus grands « experts » pour cette fin 2008… !). Si l’on ajoute la notion de « confiance des ménages », donnée éminemment subjective mais absolument indispensable pour que des acquéreurs acceptent de s’endetter sur leurs 25 prochaines années, nous obtenons une recette échappant à toute prévision raisonnable, n’en déplaise aux « experts » de tous poils qui avancent des chiffres allant parfois jusqu’à la précision décimale…Chapeau bas à ces devins !

Enfin, serait-elle basée sur des éléments pertinents, une analyse portant sur la moyenne d’un marché reste de peu de valeur dans un secteur qui obéit avant tout à des spécificités locales : seule une étude s’attachant à mettre en exergue une micro-localisation peut apporter une information réelle aux futurs vendeurs et acquéreurs soucieux de mener leurs projets dans les meilleures conditions. Notre Observatoire est conçu pour cela...

Olivier PARIS

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