Photographie du marché immobilier résidentiel 2011

L'Observatoire de l'Immobilier®

Photographie du marché immobilier résidentiel 2011

Le marché immobilier français a subi, dés 2006, une rupture de tendance propre aux marchés de libre échange: l'évolution haussière qui frappait l'ensemble des marchés résidentiels depuis des années a été stoppé plus ou moins brutalement selon les spécificités locales. Le secteur de l'immobilier d'habitation a, dans les faits, été atteint par une maladie endogène, la hausse régulière et continue des prix de cession qui a rendu peu à peu difficile voire impossible l'accession à la propriété pour de nombreux ménages.

Des prix rapidement hors de portée des primo-accédants...

En effet, nombre de marchés ont, au faît de leur ascension, présenté un ticket d'entrée "villa" à 250.000 euros, avec tout ce qu'implique, ou plutôt n'implique pas (!), une entrée de gamme. Cette accession révée à la propriété se traduit alors, via un emprunt sur 20 ans (taux fixe de 3,6 %, apport de 15 %), par un remboursement mensuel de 1500 euros. Cette situation de marché exclut de facto tout ménage dont les revenus nets mensuels sont inférieurs à 4.500 euros, ce qui prive le marché immobilier d'un vivier important d'acheteurs potentiels.

A trop s'approcher du soleil...

La sanction de cette progession inflationniste du marché a été claire: si le marché de renouvellement s'en est sorti quasi indemne (qui vend cher peut racheter cher), il en a été tout autrement pour le marché des primo-accédants. Incapables de satisfaire les prétentions des vendeurs, ces acquéreurs restent plus longtemps sur le marché locatif et privent le marché de la vente d'une part importante de la demande. L'offre structurelle de biens restant forte (tous les événements positifs ou négatifs de la vie incitant à un changement de domicile des propriétaires...), cette baisse de la demande entraîne tôt ou tard une rupture en ciseaux: le marché de renouvellement ne créant pas suffisamment de demandes pour répondre à l'offre de biens, nous sommes passés d'un marché de la demande (plus d'acquéreurs que de vendeurs, donc augmentation des prix) à un marché de l'offre (plus de vendeurs que d'acquéreurs, donc stabilisation puis baisse des prix). L'acquéreur d'un bien a donc redécouvert dès 2007 les bienfaits d'une certaine liberté de choix, sinon un véritable pouvoir sur les prix...

La crise de 2008 s'est abattue sur un marché déjà fragilisé par sa propre envolée...

Si la première secousse de la crise économique paraissait due à la sphère financière stricto sensu, avec effet dominos sur l'ensemble des secteurs d'activité, il n'en est pas de même pour la crise actuelle dont l'une des causes énoncées serait l'endettement public, donc les dépenses de l'Etat. Or, celles-ci, sérieusement remises en cause à l'avenir, participent fortement à la vie des marchés immobiliers, neufs et anciens :salaires des fonctionnaires nationaux et territoriaux (près de 25 % de la population active), chantiers publics de l'Etat ou des collectivités territoriales, allocations logement, prêt à taux zéro, défiscalisation (Malraux, Girardin, Scellier...), les fonds publics remis en cause alimentent généreusement la demande de biens immobiliers, tant en location qu'à l'acquisition (construction ou revente).

Ces marchés sont donc voués, pour les mois à venir, à subir de sensibles fluctuations difficiles à cerner pour le grand public en raison de la très forte hétérogénéité des marchés immobiliers (ce qui est vrai à Marseille centre ne l'est plus à Aubagne) et du fonctionnement même de ces marchés, notamment de l'ancien.

En effet, celui-ci se caractérise par son opacité, le marché apparent (ensemble de l'offre publiée) dissimulant la réalités des transactions (prix réels de vente après négociation).

Seul un organisme tel que l'Observatoire de l'Immobilier® est en mesure, par ses analyses semestrielles issues d'une triple segmentation (type de bien, micro-localisation, gamme de prestations), de délivrer une information actualisée sur le juste prix auquel doit s'échanger un bien immobilier.

Nous ne manquerons pas de vous livrer cette information, semestre après semestre, ainsi que nos commentaires et prospectives...

Olivier Paris

Directeur

Les vrais prix du marché immobilier par département:
Gard
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Ile de Saint-Martin
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