Les ventes de biens indivis sont désormais facilitées...

L'Observatoire de l'Immobilier®

Les ventes de biens indivis sont désormais facilitées grâce à l'adoption, le 12 Mai 2009, des dispositions suivantes, publiées au JO dès le 13 Mai:

Rappelons que jusqu'alors, un accord unanime des indivisaires était requis pour pouvoir céder un bien en indivision, cette exigence rendant souvent impossible toute cession, notamment en cas de désaccords personnels...

Il est désormais possible de procéder à la cession d'un bien en indivision sans pour autant réunir cette unanimité "idéale".

Les indivisaires souhaitant procéder à la vente doivent exprimer cette volonté devant un notaire, et ce dans la mesure où ils représentent au minimum 2/3 des droits indivis en jeu. A défaut de représenter cette majorité qualifiée, aucune suite ne pourra être donnée à leur démarche.

Le notaire ainsi sollicité dispose d'un mois pour informer les autres indivisaires de cette volonté exprimée, cette communication devant être effectuée par voie d'huissier.

Les indivisaires ainsi informés disposent de trois mois à compter de la signification effective pour se prononcer sur cette proposition.

En cas d'accord, le bien est mis en vente. En cas de refus ou d'absence de réponse dans les délais impartis, le notaire doit établir un procès-verbal constatant l'existence de difficultés à recueillir l'unanimité.

Le TGI sera alors saisi et se prononcera en faveur de l'aliénation proposée dans la mesure où celle-ci ne porte pas une "atteinte excessive" aux droits des indivisaires minoritaires récalcitrants.

La vente s'effectuera alors par adjudication devant notaire ou devant le TGI. Bien entendu, le produit de la vente ne vaudra pas partage dans l'attente de l'extinction des dettes éventuelles supportées par l'indivision...

Limites pratiques:

Outre le fait qu'une majorité qualifiée des 2/3 soit requise pour initier une telle démarche, il est absolument nécessaire de prouver que chaque indivisaire a bien été effectivement informé, ce qui exclut tous les cas d'absence, de disparition ou d'identification imparfaite.

Enfin, la notion "d'atteinte excessive" sur la base de laquelle les tribunaux accepteront ou non de privilégier la majorité requérante d'une indivision n'est pas juridiquement définie: il appartiendra donc à la jurisprudence d'élaborer, au cas par cas, l'exégèse d'une telle notion...

Intérêt majeur:

Ces dispositions permettent de purger les indivisions bloquées par de simples mais sérieux conflits personnels au sein d'une même famille...

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